Tại các thành phố lớn, cho thuê nhà được đánh giá là một trong những kênh đầu tư kinh doanh mang lại cho chủ nhà nguồn thu lớn. Tuy nhiên, khi đầu tư vào loại hình bất động sản này, không phải ai cũng nắm rõ các quy định pháp lý liên quan tới các loại thuế, phí phải nộp.
Vậy khi cho thuê nhà, chủ nhà cần đóng nộp các loại thuế, phí nào? Cách tính thuế cho thuê nhà ra sao? Thủ tục đóng thuế có phức tạp? Bài viết dưới đây sẽ giải đáp những thắc mắc đó, góp phần giúp chủ nhà tránh được những rắc rối về pháp lý.
1. Phải nộp thuế cho thuê nhà trong trường hợp nào?
Theo Khoản 2, Điều 1, Thông tư 119/2014/TT-BTC, có 3 loại thuế, phí cần phải đóng khi cho thuê nhà, gồm thuế thu nhập cá nhân (TNCN), thuế giá trị gia tăng (GTGT) và thuế môn bài.
Điều 4, Thông tư 92/2015/TT-BTC quy định cụ thể, rõ ràng về điều kiện, doanh thu và tỷ lệ đóng thuế cho thuê nhà. Căn cứ vào tổng thu nhập từ hoạt động cho thuê nhà để làm căn cứ đóng thuế. Theo đó, có 2 trường hợp sau:
-
Tổng doanh thu nhỏ hơn 100 triệu đồng/năm thì chủ nhà sẽ không cần đóng các loại thuế, phí.
-
Tổng doanh thu lớn hơn 100 triệu đồng/năm thì chủ nhà sẽ phải đóng các loại thuế thuê nhà, bao gồm thuế TNCN, thuế GTGT và thuế môn bài.
Như vậy, điều kiện nộp thuế cho thuê nhà là cá nhân, hộ gia đình cho thuê nhà có tổng thu nhập trên 100 triệu đồng/năm. Căn cứ tính thuế đối với cá nhân cho thuê nhà là doanh thu tính thuế và tỷ lệ thuế tính trên doanh thu.
– Doanh thu tính thuế:
+ Doanh thu tính thuế thu nhập cá nhân là doanh thu bao gồm thuế của số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê và các khoản thu khác bao gồm khoản tiền phạt, bồi thường mà bên cho thuê nhận được theo thỏa thuận tại hợp đồng thuê.
+ Doanh thu tính thuế giá trị gia tăng là doanh thu bao gồm thuế của số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê và các khoản thu khác không bao gồm khoản tiền phạt, bồi thường mà bên cho thuê nhận được theo thỏa thuận tại hợp đồng thuê.
+ Nếu bên thuê trả tiền thuê nhà trước cho nhiều năm thì doanh thu tính hai loại thuế trên được xác định theo doanh thu trả tiền một lần.
– Tỷ lệ thuế tính trên doanh thu:
+ Tỷ lệ thuế thu nhập cá nhân là 5%
+ Tỷ lệ thuế giá trị gia tăng là 5%
|
| Người cho thuê nhà không cần phải đóng các loại thuế, phí nếu tổng doanh thu nhỏ hơn 100 triệu đồng/năm. Ảnh minh họa |
2. Cách tính thuế cho thuê nhà
Cách tính các loại thuế, phí cho thuê nhà theo quy định mới nhất được tính như sau:
2.1. Thuế TNCN và thuế GTGT
Cách tính thuế khi cho thuê tài sản được quy định tại Khoản 1, Điều 9 và Điều 10, Thông tư 40/2021/TT-BTC.
- Phương pháp tính thuế
– Cá nhân cho thuê tài sản là cá nhân có phát sinh doanh thu từ cho thuê tài sản gồm: cho thuê nhà, mặt bằng, cửa hàng, nhà xưởng, kho bãi không bao gồm dịch vụ lưu trú; cho thuê phương tiện vận tải, máy móc thiết bị không kèm theo người điều khiển; cho thuê tài sản khác không kèm theo dịch vụ.
Dịch vụ lưu trú không tính vào hoạt động cho thuê tài sản theo hướng dẫn tại khoản này gồm: cung cấp cơ sở lưu trú ngắn hạn cho khách du lịch, khách vãng lai khác; cung cấp cơ sở lưu trú dài hạn không phải là căn hộ cho sinh viên, công nhân và những đối tượng tương tự; cung cấp cơ sở lưu trú cùng dịch vụ ăn uống hoặc các phương tiện giải trí.
– Cá nhân cho thuê tài sản khai thuế theo từng lần phát sinh kỳ thanh toán (từng lần phát sinh kỳ thanh toán được xác định theo thời điểm bắt đầu thời hạn cho thuê của từng kỳ thanh toán) hoặc khai thuế theo năm dương lịch. Cá nhân khai thuế theo từng hợp đồng hoặc khai thuế cho nhiều hợp đồng trên một tờ khai nếu tài sản cho thuê tại địa bàn có cùng cơ quan thuế quản lý.
– Cá nhân cho thuê tài sản không phát sinh doanh thu đủ 12 tháng trong năm dương lịch (bao gồm cả trường hợp có nhiều hợp đồng cho thuê) thì mức doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định cá nhân cho thuê tài sản không phải nộp thuế GTGT, không phải nộp thuế TNCN là doanh thu tính thuế TNCN của một năm dương lịch (12 tháng); doanh thu tính thuế thực tế để xác định số thuế phải nộp trong năm là doanh thu tương ứng với số tháng thực tế phát sinh cho thuê tài sản.
Ví dụ, ông A phát sinh hợp đồng cho thuê nhà với thỏa thuận tiền cho thuê là 10 triệu đồng/tháng trong thời gian từ tháng 10/2022 đến hết tháng 9/2023. Theo đó, doanh thu thực tế năm 2022 là 30 triệu đồng, tuy nhiên tổng doanh thu tính theo 12 tháng của năm 2022 là 120 triệu đồng.
Doanh thu thực tế năm 2023 là 90 triệu đồng, nhưng tổng doanh thu tính theo 12 tháng của năm 2023 là 120 triệu đồng. Do đó, ông A thuộc trường hợp phải nộp thuế GTGT, phải nộp thuế TNCN tương ứng với doanh thu thực tế phát sinh của năm 2022 và năm 2023 theo hợp đồng nêu trên.
– Trường hợp bên thuê tài sản trả tiền trước cho nhiều năm thì cá nhân cho thuê tài sản khai thuế, nộp thuế một lần đối với toàn bộ doanh thu trả trước. Số thuế phải nộp một lần là tổng số thuế phải nộp của từng năm dương lịch theo quy định.
Trường hợp có sự thay đổi về nội dung hợp đồng thuê tài sản dẫn đến thay đổi doanh thu tính thuế, kỳ thanh toán, thời hạn thuê thì cá nhân thực hiện khai điều chỉnh, bổ sung theo quy định của Luật Quản lý thuế cho kỳ tính thuế có sự thay đổi.
- Công thức tính thuế
Xác định số thuế phải nộp theo công thức sau:
Số thuế GTGT phải nộp = Doanh thu tính thuế GTGT x 5%
Số thuế TNCN phải nộp = Doanh thu tính thuế TNCN x 5%
Trong đó, doanh thu tính thuế TNCN và thuế GTGT đối với cá nhân kinh doanh, hộ kinh doanh là doanh thu bao gồm thuế (trường hợp thuộc diện chịu thuế) của toàn bộ tiền bán hàng, tiền gia công, tiền hoa hồng, tiền cung ứng dịch vụ phát sinh trong kỳ tính thuế từ các hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ, bao gồm cả các khoản thưởng, hỗ trợ đạt doanh số, khuyến mại, chiết khấu thương mại, chiết khấu thanh toán, chi hỗ trợ bằng tiền hoặc không bằng tiền;
Các khoản bồi thường vi phạm hợp đồng, bồi thường khác (chỉ tính vào doanh thu tính thuế TNCN); các khoản trợ giá, phụ thu, phụ trội, phí thu thêm được hưởng theo quy định; doanh thu khác mà cá nhân kinh doanh, hộ kinh doanh được hưởng không phân biệt đã thu được tiền hay chưa thu được tiền.
- Hồ sơ khai thuế GTGT và thuế TNCN
Theo quy định tại Khoản 1, Điều 14, Thông tư 40/2021/TT-BTC, hồ sơ khai thuế đối với cá nhân cho thuê nhà trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế gồm các loại giấy tờ sau:
– Tờ khai thuế đối với hoạt động cho thuê tài sản (áp dụng đối với cá nhân có hoạt động cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế và tổ chức khai thay cho cá nhân) theo mẫu số 01/TTS.
– Bản sao hợp đồng thuê tài sản, phụ lục hợp đồng (nếu là lần khai thuế đầu tiên của Hợp đồng hoặc Phụ lục hợp đồng).
– Phụ lục bảng kê chi tiết hợp đồng cho thuê tài sản (áp dụng đối với cá nhân có hoạt động cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế nếu là lần khai thuế đầu tiên của Hợp đồng hoặc Phụ lục hợp đồng) theo mẫu số 01-1/BK-TTS.
– Bản sao Giấy ủy quyền theo quy định của pháp luật (trường hợp cá nhân cho thuê tài sản ủy quyền cho đại diện hợp pháp thực hiện thủ tục khai, nộp thuế).
Lưu ý: Cơ quan thuế có quyền yêu cầu xuất trình bản chính để đối chiếu, xác nhận tính chính xác của bản sao so với bản chính.
- Nơi nộp hồ sơ khai thuế
Nơi nộp hồ sơ khai thuế đối với cá nhân cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế theo quy định tại khoản 1 Điều 45 Luật Quản lý thuế:
– Cá nhân có thu nhập từ cho thuê tài sản (trừ bất động sản tại Việt Nam) nộp hồ sơ khai thuế tại Chi cục Thuế quản lý trực tiếp nơi cá nhân cư trú.
– Cá nhân có thu nhập từ cho thuê bất động sản tại Việt Nam nộp hồ sơ khai thuế tại Chi cục Thuế quản lý trực tiếp nơi có bất động sản cho thuê.
- Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế
– Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế đối với cá nhân khai thuế theo từng lần phát sinh kỳ thanh toán chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ ngày bắt đầu thời hạn cho thuê của kỳ thanh toán.
– Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế đối với cá nhân khai thuế một lần theo năm chậm nhất là ngày cuối cùng của tháng đầu tiên của năm dương lịch tiếp theo.
- Thời hạn nộp thuế
Thời hạn nộp thuế đối với cá nhân cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế thực hiện theo quy định tại Khoản 1, Điều 55, Luật Quản lý thuế. Cụ thể, thời hạn nộp thuế chậm nhất là ngày cuối cùng của thời hạn nộp hồ sơ khai thuế. Trường hợp khai bổ sung hồ sơ khai thuế, thời hạn nộp thuế là thời hạn nộp hồ sơ khai thuế của kỳ tính thuế có sai, sót.
|
| Lệ phí môn bài là một trong 3 loại thuế mà chủ nhà phải đóng khi cho thuê nhà. Ảnh minh họa |
>>> Xem thêm:
-
7 vấn đề pháp lý mà người cho thuê nhà nhất định phải biết
-
Hợp đồng thuê nhà và những lưu ý quan trọng
2.2. Lệ phí môn bài (thuế môn bài)
Theo Khoản 2, Điều 4, Nghị định 139/2016/NĐ-CP, hộ gia đình, cá nhân hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ phải nộp lệ phí môn bài. Người cho thuê nhà cũng không ngoại lệ (thuộc trường hợp phải nộp phí).
- Mức thu thuế môn bài đối với cá nhân, hộ gia đình
– Doanh thu trên 500 triệu đồng/năm thì thuế môn bài phải nộp là 1.000.000 đồng /năm.
– Doanh thu từ trên 300 đến 500 triệu đồng/năm thì thuế môn bài phải nộp là 500.000 đồng/năm.
– Doanh thu từ trên 100 đến 300 triệu đồng/năm thì thuế môn bài phải nộp là 300.000 đồng/năm.
- Căn cứ xác định mức thu lệ phí môn bài
Căn cứ xác định mức đóng thuế môn bài là doanh thu tính thuế TNCN của các hợp đồng cho thuê tài sản của năm tính thuế.
– Trường hợp cá nhân phát sinh nhiều hợp đồng cho thuê tài sản tại một địa điểm thì doanh thu để làm căn cứ xác định mức thu lệ phí môn bài cho địa điểm đó là tổng doanh thu từ các hợp đồng cho thuê tài sản của năm tính thuế.
– Trường hợp cá nhân phát sinh cho thuê tài sản tại nhiều địa điểm thì doanh thu để làm căn cứ xác định mức thu lệ phí môn bài cho từng địa điểm là tổng doanh thu từ các hợp đồng cho thuê tài sản của các địa điểm của năm tính thuế, bao gồm cả trường hợp tại một địa điểm có phát sinh nhiều hợp đồng cho thuê tài sản.
– Nếu hợp đồng cho thuê tài sản kéo dài trong nhiều năm thì nộp lệ phí môn bài theo từng năm tương ứng với số năm cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình khai nộp thuế GTGT, thuế TNCN.
Trường hợp cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình khai nộp thuế GTGT, thuế TNCN một lần đối với hợp đồng cho thuê tài sản kéo dài trong nhiều năm thì chỉ nộp lệ phí môn bài của 1 năm.
– Cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình, địa điểm sản xuất, kinh doanh (thuộc trường hợp không được miễn lệ phí môn bài) nếu ra sản xuất kinh doanh trong 6 tháng đầu năm thì nộp mức lệ phí môn bài cả năm, nếu ra sản xuất kinh doanh trong 6 tháng cuối năm thì nộp 50% mức lệ phí môn bài của cả năm.
- Thời hạn nộp thuế môn bài: Thời hạn nộp thuế môn bài chậm nhất là ngày 30/01 hàng năm.
3. Trốn thuế cho thuê nhà có bị xử phạt?
Nếu bạn thuộc diện phải đóng thuế, phí khi cho thuê nhà mà có hành vi lách luật, trốn thuế thì điều này đồng nghĩa với việc bạn đang vi phạm pháp luật, cụ thể là tội cố tình gian lận thuế, trốn thuế. Trong trường hợp này, bạn có thể bị truy tố trách nhiệm hình sự theo Điều 200 của Bộ Luật hình sự 2015.
Chính vì vậy, khi cho thuê nhà, nếu thuộc trường hợp phải đóng thuế TNCN, thuế GTGT, lệ phí môn bài thì bạn nên kê khai thuế, phí và đóng nộp đúng hạn, đầy đủ. Có vậy mới đảm bảo tính pháp lý, độ an toàn trong đầu tư kinh doanh, cho thuê nhà.
4. Người thuê nhà được đóng thuế thay cho chủ nhà?
Nếu chủ nhà và người đi thuê nhà có sự thỏa thuận về việc này và được ghi rõ trong hợp đồng cho thuê nhà thì người đi thuê nhà có thể đứng ra nộp thuế, phí thay cho bên cho thuê nhà.
Đối với trường hợp nêu trên, hồ sơ kê khai thuế cho thuê nhà sẽ bao gồm các loại giấy tờ như sau:
-
Hợp đồng cho thuê nhà.
-
Giấy ủy quyền của chủ nhà về việc kê khai và nộp thuế thay.
-
Tờ khai hoạt động cho thuê tài sản Mẫu số 01/TTS.
-
Bản photo có công chứng chứng minh thư nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân của chủ nhà.
-
Phụ lục theo mẫu số 01-1/BK-TTS.
5. Người thuê nhà cho thuê lại có phải đóng thuế lần 2 không?
Theo quy định của pháp luật hiện hành, việc xác định doanh thu tính thuế sẽ dựa trên số tiền mà người thuê trả theo hợp đồng bao gồm tất cả các khoản thu.
Đối với trường hợp người đi thuê cho thuê lại nhà sẽ có hai hợp đồng cho thuê riêng biệt. Chỉ có chủ nhà phải đi đóng thuế theo đúng doanh thu mà họ nhận từ người thuê thứ nhất. Người đi thuê cho thuê lại nhà không phải đóng thuế, phí cho thuê nhà lần 2.
Nắm rõ những thông tin trên đây, người cho thuê nhà sẽ biết được mình có thuộc diện phải đóng thuế, phí hay không, cách tính cụ thể ra sao, mức thuế phải đóng hàng năm là bao nhiêu. Từ đó, tuân thủ đúng các quy định của pháp luật hiện hành về kinh doanh, cho thuê tài sản.
Lam Giang (TH)
>> Nguy cơ mất nhà khi cho thuê nhà mua bằng giấy viết tay
>> Bóc mẽ 3 chiêu lừa đảo cho thuê phòng trọ giá rẻ
Link bài viết gốc
http://thanhnienviet.vn/2021/10/14/cho-thue-nha-can-dong-nhung-loai-thue-phi-gi
