Đất lấn chiếm là gì? Có được cấp sổ đỏ không?

Đất lấn chiếm, lấn chiếm đất đai là những thuật ngữ phổ biến, tuy nhiên không phải ai cũng nắm rõ các quy định của pháp luật hiện hành về vấn đề này. Bài viết dưới đây sẽ làm rõ khái niệm đất lấn chiếm là gì? Hành vi lấn chiếm đất đai bị xử phạt như thế nào? Đất lấn chiếm có được cấp sổ đỏ hay không?

1. Đất lấn chiếm là gì?

Căn cứ theo các quy định nêu trên thì đất lấn chiếm được hiểu là đất có được do hành vi chiếm đất, lấn đất của tổ chức, cá nhân khác. Đây là hành vi vi phạm pháp luật về đất đai. Khoản 1, Khoản 2, Điều 3, Nghị định 91/2019/NĐ-CP quy định rõ về hành vi lấn chiếm đất như sau:

Lấn đất là việc người sử dụng đất chuyển dịch ranh giới hoặc mốc giới thửa đất để mở rộng diện tích đất sử dụng trong khi chưa được sự cho phép của cơ quan quản lý nhà nước về đất đai hoặc không được sự cho phép của người sử dụng hợp pháp diện tích đất bị lấn chiếm đó.

Việc sử dụng đất thuộc một trong các trường hợp sau đây được gọi là chiếm đất:

Sử dụng đất trên thực địa mà chưa hoàn thành các thủ tục giao đất, cho thuê đất theo luật định.
Sử dụng đất được Nhà nước cho thuê đất, giao đất đã hết thời hạn sử dụng mà không được Nhà nước gia hạn sử dụng, ngoại trừ trừ trường hợp cá nhân, hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp sử dụng đất nông nghiệp;
Tự ý sử dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của cá nhân, tổ chức khác mà không được cá nhân, tổ chức đó cho phép;
Tự ý sử dụng đất mà không được cơ quan quản lý nhà nước về đất đai cho phép.

Đất lấn chiếm là đất có được từ hành vi vi phạm pháp luật về đất đai. Ảnh minh họa

2. Lấn chiếm đất đai bị xử phạt như thế nào?

Hiện nay, hành vi lấn chiếm đất đai diễn ra khá phổ biến tại nhiều địa phương trên cả nước, đặc biệt là hành vi lấn chiếm đất công, lấn đất của cá nhân, tổ chức khác. Pháp luật về đất đai hiện hành quy định rõ chế tài xử phạt đối với hành vi lấn, chiếm đất như sau:

Lấn chiếm đất sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính

Nghị định 91/2019/NĐ-CP quy định cụ thể về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. Mức xử phạt đối với hành vi lấn chiếm đất tùy thuộc vào diện tích đất bị lấn chiếm.

Trường hợp 1: Lấn chiếm đất chưa sử dụng ở tại khu vực nông thôn

STT	Diện tích lấn chiếm	Mức phạt tiền
1	Dưới 0,05 ha	2 – 3 triệu đồng
2	Từ 0,05 ha đến dưới 0,1 ha	3 – 5 triệu đồng
3	Từ 0,1 ha đến dưới 0,5 ha	5 – 15 triệu đồng
4	Từ 0,5 đến dưới 1 ha	15 – 30 triệu đồng
5	Từ 1 ha trở lên	30 – 70 triệu đồng

Với khu vực đô thị, mức xử phạt bằng 2 lần mức xử phạt đối với loại đất tương ứng tại khu vực nông thôn. Mức phạt tối đa không quá 1 tỷ đồng đối với tổ chức, không quá 500 triệu đồng đối với cá nhân.

Trường hợp 2: Lấn chiếm đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất

STT	Diện tích lấn chiếm	Mức phạt tiền
1	Dưới 0,05 ha	3 – 5 triệu đồng
2	Từ 0,05 ha đến dưới 0,1 ha	5 – 10 triệu đồng
3	Từ 0,1 đến dưới 0,5 ha	10 – 30 triệu đồng
4	Từ 0,5 ha đến dưới 1 ha	30 – 50 triệu đồng
5	Từ 1 ha trở lên	50 – 120 triệu đồng

Trường hợp 3: Lấn chiếm đất nông nghiệp là đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất

STT	Diện tích lấn chiếm	Mức phạt tiền
1	Dưới 0,02 ha	3 – 5 triệu đồng
2	Từ 0,02 ha đến dưới 0,05 ha	5 – 7 triệu đồng
3	Từ 0,05 ha đến dưới 0,1 ha	7 – 15 triệu đồng
4	Từ 0,1 ha đến dưới 0,5 ha	15 – 40 triệu đồng
5	Từ 0,5 ha đến dưới 1 ha	40 – 60 triệu đồng
6	Từ 1 ha trở lên	60 – 150 triệu đồng

Với khu vực đô thị , mức xử phạt bằng 2 lần mức xử phạt đối với loại đất tương ứng tại khu vực nông thôn. Mức phạt tối đa không quá 1 tỷ đồng đối với tổ chức, không quá 500 triệu đồng đối với cá nhân.

Trường hợp 4: Lấn chiếm đất phi nông nghiệp, trừ trường hợp lấn chiếm đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình và đất công trình có hành lang bảo vệ, đất trụ sở làm việc và cơ sở hoạt động sự nghiệp của tổ chức, cơ quan.

STT	Diện tích lấn chiếm	Mức phạt tiền
1	Dưới 0,05 ha	10 – 20 triệu đồng
2	Từ 0,05 ha đến dưới 0,1 ha	20 – 40 triệu đồng
3	Từ 0,05 ha đến dưới 0,1 ha	40 – 100 triệu đồng
4	Từ 0,5 ha đến dưới 1 ha	100 – 200 triệu đồng
5	Từ 0,5 ha đến dưới 1 ha	200 – 500 triệu đồng

Buộc thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả

Người thực hiện hành vi lấn chiếm đất không chỉ bị xử phạt hành chính (phạt tiền) mà còn buộc phải thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả, cụ thể như sau:

Thứ nhất, người thực hiện hành vi lấn chiếm đất buộc phải nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm lấn chiếm đất đai.

Thứ hai, người thực hiện hành vi vi phạm lấn chiếm đất buộc phải khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm, đồng thời buộc trả lại đất đã lấn chiếm, ngoại trừ các trường hợp sau:

– Đối với trường hợp sử dụng đất khi chưa thực hiện xong thủ tục thuê đất, giao đất thì buộc phải thực hiện tiếp thủ tục cho thuê đất, giao đất theo quy định hiện hành.

– Đối với trường hợp có đủ điều kiện được công nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 22, Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì buộc phải đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật hiện hành.

>>> Xem thêm:

Phân biệt tranh chấp đất đai với tranh chấp liên quan đến đất đai
Phải làm sao khi bị lấn chiếm, tranh chấp đất đai?

3. Đất lấn chiếm có được cấp sổ đỏ không?

Căn cứ theo quy định tại Khoản 5, Nghị định 43/2014/NĐ-CP, nếu đáp ứng đủ các điều kiện sau đây thì người sử dụng đất lấn chiếm được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (gọi tắt là Giấy chứng nhận hoặc sổ đỏ).

Điều kiện thứ nhất: Người đang sử dụng đất ổn định trong các trường hợp theo quy định.
Điều kiện thứ hai: Không có tranh chấp.

Cùng với đó, cần đảm bảo thêm các điều kiện sau:

Việc cấp sổ đỏ cho đất lấn chiếm chỉ áp dụng đối với cá nhân, hộ gia đình; không áp dụng với tổ chức.
Thời gian lấn chiếm phải xảy ra trước ngày 01/07/2014. Lấn chiếm đất sau ngày 01/07/2014 là hanh vi vi phạm pháp luật.
Không phải tất cả các trường hợp lấn chiếm đất đều được được cấp Giấy chứng nhận. Chỉ những người đang sử dụng đất ổn định trong các trường hợp quy định tại Khoản 1; điểm a, điểm c, Khoản 2; điểm b, Khoản 3, Điều 22, Nghị định 43/2014/NĐ-CP mà không có tranh chấp thì mới được cấp sổ đỏ.

Cụ thể, 3 trường hợp đất lấn chiếm sau được cấp sổ đỏ:

Người đang sử dụng đất lấn chiếm ổn định theo Khoản 1, Điều 22, Nghị định 43/2014/NĐ-CP và không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận

– Nếu sử dụng đất lấn, chiếm hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng sau khi Nhà nước đã công bố, cắm mốc hành lang bảo vệ hoặc lấn, chiếm lòng đường, lề đường, vỉa hè sau khi Nhà nước đã công bố chỉ giới xây dựng hoặc lấn, chiếm đất sử dụng cho mục đích xây dựng công trình sự nghiệp, trụ sở cơ quan, công trình công cộng khác thì Nhà nước thu hồi đất.

– Trong trường hợp đã có điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng mà nay diện tích đất lấn chiếm không còn thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng; không có mục đích sử dụng cho công trình sự nghiệp, trụ sở cơ quan, công trình công cộng khác; không thuộc chỉ giới xây dựng đường giao thông thì được cấp sổ đỏ.

Người đang sử dụng đất lấn chiếm ổn định theo quy định tại điểm a, điểm c, Khoản 2, Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và không có tranh chấp thì được cấp sổ đỏ

Đối với trường hợp sử dụng đất lấn chiếm đã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất cho các nông, lâm trường quốc doanh, trung tâm, trạm, trại, Ban quản lý rừng, công ty nông nghiệp, lâm nghiệp thì sẽ giải quyết như sau:

Nếu đang sử dụng diện tích đất lấn chiếm thuộc quy hoạch bảo vệ, phát triển rừng phòng hộ, rừng đặc dụng thì UBND cấp tỉnh chỉ đạo thu hồi đất đã lấn chiếm để giao cho Ban quản lý rừng quản lý, sử dụng đất. Đồng thời, Ban quản lý rừng sẽ xem xét giao khoán bảo vệ, phát triển rừng cho người đang sử dụng đất lấn chiếm theo quy định của pháp luật về bảo vệ và phát triển rừng. Trong trường hợp không có Ban quản lý rừng, Nhà nước giao đất cho người đang sử dụng đất lấn, chiếm để sử dụng vào mục đích bảo vệ, phát triển rừng phòng hộ, được cấp Giấy chứng nhận.

Nếu lấn chiếm đất đã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất cho các nông , lâm trường quốc doanh, Ban quản lý rừng, trung tâm, trạm, trại, công ty nông, lâm nghiệp và nay đang sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp hoặc làm nhà ở và không thuộc quy hoạch bảo vệ, phát triển rừng phòng hộ, rừng đặc dụng, xây dựng công trình hạ tầng công cộng thì người đang sử dụng đất nếu sử dụng ổn định, không tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận.

Đối với trường hợp lấn chiếm đất từ ngày 01/07/2004 đến trước ngày 01/07/2014 đang sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp và diện tích đất này hiện vẫn được xác định giao cho nông, lâm trường quản lý, sử dụng thì sẽ bị thu hồi.

Người sử dụng đất ổn định theo quy định tại điểm b, Khoản 3, Điều 22, Nghị định 43/2014/NĐ-CP và không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận

Đối với trường hợp lấn, chiếm đất chưa sử dụng mà không thuộc quy hoạch sử dụng đất cho mục đích quốc phòng an ninh, phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, UBND cấp tỉnh chỉ đạo rà soát, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất. Người sử dụng đất sẽ được cấp sổ đỏ nếu sử dụng đất ổn định và không có tranh chấp.

Đất lấn chiếm vẫn có thể được cấp sổ đỏ. Ảnh minh họa

4. Thuế phí phải nộp khi cấp sổ đỏ cho đất lấn chiếm

Khi thực hiện thủ tục cấp sổ đỏ cho đất lấn chiếm, cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí cấp sổ, phí đo đạc…

Lệ phí cấp sổ đỏ cho đất lấn chiếm

Hội đồng nhân dân các tỉnh, thành là cơ quan ban hành quy định mức thu lệ phí cấp sổ đỏ. Do đó, các tỉnh thành khác nhau có mức thu phí khác nhau. Đối với sổ đỏ cấp lần đầu, lệ phí cấp sổ từ 100.000 đồng trở xuống. Một số tỉnh thu phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là 120.000 đồng.

Lệ phí trước bạ khi làm sổ đỏ cho đất lấn chiếm

Lệ phí trước bạ khi cấp sổ đỏ lần dầu được quy định tại Điều 5, Nghị định 140/2016/NĐ-CP. Công thức tính lệ phí trước bạ khi cấp sổ đỏ như sau:

Lệ phí trước bạ = 0,5% x (giá 1m2 trong bảng giá đất x diện tích được cấp)

Tiền sử dụng đất phải nộp khi cấp sổ đỏ cho đất lấn chiếm

Tiền sử dụng đất mà cá nhân, hộ gia đình phải nộp khi được cấp sổ đỏ cho đất có nguồn gốc vi phạm pháp luật kể từ ngày 01/07/2004 đến trước ngày 01/07/2014 được quy định tại Điều 9, Nghị định 45/2014/NĐ-CP được bổ sung, sửa đổi bởi Khoản 4, Điều 2, Nghị định 123/2017/NĐ-CP.

Cụ thể, cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất có nguồn gốc vi phạm pháp luật đất đai theo quy định tại Điều 22, Nghị định 43/2014/NĐ-CP hoặc đất được cho thuê, được giao không đúng thẩm quyền từ ngày 01/07/2004 đến trước ngày 01/07/2014 nhưng nay phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, được cấp sổ đỏ theo quy định tại Khoản 9, Điều 210, Luật Đất đai năm 2013 thì phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể tại thời điểm cấp sổ đỏ.

Nếu người sử dụng đất lấn chiếm có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất theo quy định thì được trừ số tiền đã nộp vào tiền sử dụng đất phải nộp khi làm sổ đỏ. Lưu ý, mức trừ không vượt quá số tiền sử dụng đất phải nộp.

Đối với trường hợp sử dụng đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở, nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài thì phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể của loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng đất cao nhất quy định tại Khoản 3, Điều 126, Luật Đất đai năm 2013 tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận.

Trên đây là các quy định của pháp luật hiện hành liên quan tới đất lấn chiếm. Đất lấn chiếm vẫn được cấp sổ đỏ nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định. Khi làm sổ đỏ cho đất lấn chiếm, cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất phải đóng tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí cấp sổ đúng theo quy định.

Lam Giang (TH)

Link bài viết gốc
http://thanhnienviet.vn/2022/06/07/dat-lan-chiem-la-gi-co-duoc-cap-so-do-khong

Sign up for Newsletter

Nội Thất - Xây Dựng