Giá đất cụ thể là gì? Có khác khung giá đất và bảng giá đất?

Giá đất cụ thể là loại giá đất được quy định bởi Nhà nước. Không phải ai cũng nắm rõ khái niệm này cũng như các trường hợp áp dụng trên thực tế.

Vậy giá đất cụ thể là gì? Được áp dụng trong trường hợp nào? Cách xác định giá đất cụ thể ra sao và ai là người quyết định? Bài viết dưới đây sẽ làm rõ những thắc mắc đó.

1. Như thế nào gọi là giá đất cụ thể?

Giá đất cụ thể là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất. UBND cấp tỉnh là cơ quan quyết định áp dụng giá đất cụ thể đối với một hoặc một số thửa đất trong các trường hợp nhất định.

Khác với bảng giá đất, giá đất cụ thể không được ban hành trước. Do đó, trong trường hợp xác định giá đất cụ thể để tính bồi thường, người dân không biết trước đơn giá bồi thường.

Theo quy định về xác định giá đất cụ thể hiện hành, để xây dựng giá đất cụ thể, UBND cấp tỉnh căn cứ vào 3 yếu tố sau:

– Giá đất thị trường tại thời điểm xác định giá đất cụ thể.

– Bảng giá đất tại địa phương được ban hành bởi UBND cấp tỉnh.

– Điều kiện phát triển của nền kinh tế – xã hội tại địa phương.

Giá đất cụ thể là một trong những yếu tố quan trọng để tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Ảnh: Internet

2. Các trường hợp áp dụng giá đất cụ thể

Theo quy định tại Khoản 4, Điều 114, Luật Đất đai năm 2013, giá đất cụ thể được áp dụng cho 6 trường hợp sau đây:

Thứ nhất, giá đất cụ thể được áp dụng trong trường hợp tính tiền bồi thường đất cho người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định hiện hành.

Thứ hai, giá đất cụ thể được áp dụng để tính tiền thuê đất trong trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.

Thứ ba, giá đất cụ thể được áp dụng để tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê.

Thứ tư, giá đất cụ thể được áp dụng để tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất.

Thứ năm, giá đất cụ thể được áp dụng để tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

Cùng với đó, giá đất cụ thể áp dụng để tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm.

Thứ sáu, giá đất cụ thể được áp dụng để tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức (cấp Sổ đỏ vượt hạn mức); cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, đất nông nghiệp sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho cá nhân, hộ gia đình.

Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân, hộ gia đình.

>>> Xem thêm:

• Các thửa đất giống nhau được tính hệ số K như thế nào?

• Mua phải đất quy hoạch có trả lại được không?

3. Giá đất cụ thể được xác định như thế nào? Do ai quyết định?

Theo Nghị định Chính phủ số 44/2014/NĐ-CP (Điều 18) và 01/2017/NĐ-CP (Điều 4), giá đất cụ thể được xác định bằng phương pháp sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất do UBND tỉnh xây dựng và ban hành hàng năm. Đồng thời, giá đất cụ thể phải phù hợp với điều kiện kinh tế – xã hội cũng như giá đất phổ biến trên thị trường thực tế tại từng địa phương.

Trình tự thủ tục xác định giá đất cụ thể được quy định tại Điều 16, Nghị định 44/2014/NĐ- CP và các Điều 29, 30, 31, 32 của Thông tư 36/2014/TT- BTNMT, cụ thể như sau:

Giá đất cụ thể được xác định dựa trên hệ số điều chỉnh giá đất và các căn cứ thực tế tại địa phương. Ảnh: Internet

Bước 1: Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp UBND cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Sở Tài chính hoặc Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với các ban ngành để xác định giá đất cụ thể.

– Xác định mục đích định giá đất, dự toán kinh phí và thời gian thực hiện.

– Chuẩn bị hồ sơ thửa đất cần định giá, gồm:

+ Vị trí, loại đất, diện tích, thời hạn sử dụng của thửa đất cần định giá;

+ Thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng chi tiết đã được phê duyệt;

+ Các quy định khác có liên quan đến việc quản lý, sử dụng của thửa đất cần định giá.

– Thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất đối với trường hợp thuê tư vấn xác định giá đất.

Bước 2: Điều tra, tổng hợp, phân tích thông tin về thửa đất và giá đất thị trường, sau đó áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Trên cơ sở thông tin thu thập được, áp dụng các phương pháp định giá đất quy định tại các Khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 4, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP , các Điều 3, 4, 5, 6, Thông tư 36/2014/TT-BTNMT để xác định giá đất.

Bước 3: Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Hội đồng thẩm định giá gồm Chủ tịch UBND cấp tỉnh làm Chủ tịch Hội đồng; thành viên hội đồng là đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức tư vấn xác định giá đất.

Theo quy trình xác định giá đất cụ thể nếu trên thì giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định. Thông thường, giá đất cụ thể sẽ cao hơn giá đất trong bảng giá đất.

4. Phân biệt khung giá đất, bảng giá đất và giá đất cụ thể

Bảng giá đất, khung giá đất, giá đất cụ thể là những thuật ngữ không còn xa lạ đối với người sử dụng đất. Để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình, người sử dụng đất nên nắm rõ khái niệm cũng như các tiêu chí phân biệt các thuật ngữ này.

Tiêu chí	Giá đất cụ thể	Bảng giá đất	Khung giá đất
Khái niệm	Là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất. UBND cấp tỉnh quyết định áp dụng giá đất cụ thể đối với một hoặc một số thửa đất trong các trường hợp nhất định.	Là tập hợp các mức giá đất cho mỗi loại đất do UBND cấp tỉnh ban hành trên cơ sở phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.	Là các quy định của Chính phủ xác định giá đất từ tối thiểu đến tối đa cho từng loại đất.
Cơ quan ban hành	UBND cấp tỉnh	UBND cấp tỉnh sau khi trình HĐND cùng cấp thông qua	Chính phủ
Thời gian ban hành	Không được ban hành trước, mà ban hành tại thời điểm áp dụng.	Xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ.	Xây dựng định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất và theo từng vùng.
Trường hợp áp dụng	– Tính tiền bồi thường đất cho người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định hiện hành. – Tính tiền thuê đất trong trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất. – Tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê. – Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất. – Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. – Tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm. – Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức (cấp Sổ đỏ vượt hạn mức); cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, đất nông nghiệp sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho cá nhân, hộ gia đình. – Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân, hộ gia đình.	– Tính thuế sử dụng đất. – Tính phí, lệ phí trong quản lý và sử dụng đất đai. – Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai. – Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. – Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. – Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của cá nhân, hộ gia đình đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, đất nông nghiệp sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho cá nhân, hộ gia đình.	Khung giá đất được sử dụng làm căn cứ để UBND cấp tỉnh quy định bảng giá đất tại địa phương.

Như vậy, qua bài viết này, bạn đọc đã nắm được khái niệm giá đất cụ thể là gì, áp dụng cho trong trường hợp nào và ai quyết định giá đất cụ thể. Có thể nói, giá đất cụ thể rất quan trọng đối với người sử dụng đất, nhất là trong trường hợp tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Lam Giang (TH)

Link bài viết gốc
http://thanhnienviet.vn/2022/01/25/gia-dat-cu-the-la-gi-co-khac-khung-gia-dat-va-bang-gia-dat